La coopérative d’habitation Village Cloverdale

Abstract

Ce rapport présente la Coopérative d’habitation Village Cloverdale. Avec ses 766 unités réparties dans 54 immeubles, la Coopérative d’habitation Village Cloverdale, située à Pierrefonds, dans l’ouest de Montréal, est la plus importante coopérative d’habitation au Québec et la deuxième au Canada. Hormis quelques dizaines de personnes seules et de personnes âgées, la Coopérative accueille une grande proportion de ménages familiaux, dont plusieurs sont d’origine immigrante. Jadis administré par la SCHL, le parc immobilier Cloverdale a connu, au début des années 1980, une privatisation ou, plus précisément, une vente illégale, ce qui a entraîné une longue lutte, incluant un important recours judiciaire pour la récupération de l’ensemble immobilier dans le giron collectif. Au cours des 12 dernières années, l’achat des immeubles par la Coopérative, avec l’aide de la SHQ, de la Ville de Montréal et, dans une certaine mesure, de la SCHL, s’est traduit par un chantier de rénovations qui touche la grande majorité des logements, rénovations auxquelles on doit ajouter le développement de deux nouveaux ensembles résidentiels totalisant une trentaine d’unités. Depuis quelques années, d’autres initiatives touchant l’aménagement (parcs, terrains de jeu, désenclavement) et les services aux personnes (garderies, brigades de sécurité, Cloverdale Multi-Ressources, etc.) ont créé un cercle vertueux où chaque amélioration en amène une autre. Ces chantiers de revitalisation ont contribué à redorer l’image négative qui était jadis associée à ce secteur de Pierrefonds-Roxboro. Le caractère unique de la Coopérative et de son histoire fait ressortir certaines spécificités de son action. Mentionnons, au chapitre des modes de mobilisation, que l’utilisation de recours judiciaires, les alliances et la négociation sont nettement privilégiées. Sur le plan du développement (achat et rénovation), les promoteurs ont su faire preuve d’inventivité en recourant à des leviers financiers et organisationnels variés, incluant la mise en place d’une société acheteuse et l’utilisation de compensations judiciaires (fruit d’un recours collectif) lors de la première phase d’achat du parc immobilier, la vente de parcelles de terrains et des programmes de financement variés. Ils ont également su faire preuve d’audace et pris de véritables risques lors des deux importantes phases d’achat du parc d’immeubles. Sur le plan de l’organisation interne, on notera que la gestion fait appel à un partage entre les membres, une quinzaine d’employés et un certain nombre de contractuels externes. Autre fait inusité pour l’univers de coopératives d’habitation, la direction générale fait l’objet d’une délégation de pouvoir assez étendue, notamment en ce qui a trait aux impératifs liés aux achats d’immeubles et aux travaux de rénovation. Au fil du temps, des mécanismes d’intégration et de soutien à la participation des locataires ont été mis en place. La participation des locataires à l’entretien de base des immeubles est encouragée par un rabais de membre. Enfin, les interventions de la Coopérative débordent largement les simples aspects immobiliers et locatifs en accordant une place importante au développement social.

This document presents the Coopérative d’habitation Village Cloverdale, a housing cooperative located in Pierrefonds, in the West Island of Montreal. With its 766 units spread over in 54 buildings, Village Cloverdale is the largest housing cooperative in Quebec and the second largest in the Canada. In addition to housing several dozen individuals living alone and senior citizens, the cooperative hosts a significant number of family households, many of them of immigrant origin. Once administered by the CMHC, Village Cloverdale in the early 1980s underwent privatization or, more precisely, an illegal sale. In an ensuing long-running dispute that involved a major court remedy, the entire real estate complex was eventually returned into public hands. Over the course of the past 12 years, the Cooperative, with the help of the SHQ, the City of Montreal and, to a certain extent, the CMHC, consolidated the purchase of the complex, embarked on a renovation project affecting the vast majority of housing units and undertook the construction of two new buildings together offering 30 new residential units. In recent years, other initiatives for development (parks, playgrounds, road connectivity) and people-oriented services (daycares, neighborhood watch groups, Cloverdale Multi-Ressources, etc.) have created a virtuous circle where one improvement leads to another. These revitalization projects have helped to restore the image that was once associated with this area of Pierrefonds-Roxboro. The unique character of the Cooperative and its history gives evidence of certain specificities of its action. In terms of its modes of mobilization, the Cooperative sought court remedy, built alliances and engaged in negotiation. At the development level (acquisition and renovation), the developers demonstrated innovative capacity by applying a varied mix of financial and organizational strategies. Among these were the setting up of an acquiring company and the obtaining of judicial compensation (result of a class action), the selling of parcels of land, and the diversification of its funding sources. Overall, the developers also proved their courage by taking considerable risks in two crucial phases of the acquisition. The internal organization of Village Cloverdale is shared between management, the members, about fifteen employees and a number of external contractors. A further unusual aspect of the housing cooperative is that its management allows for considerable participation in decision-making, in particular with regard to the criteria and conditions related to the building acquisitions and renovations. As well, mechanisms to promote the integration and participation of tenants are now in place; for example, tenants’ participation in the basic maintenance of buildings is encouraged by means of a member discount. Finally, the interventions of the Cooperative go well beyond the mere real estate and rental aspects in that they give a special place to social development.